Der Gutachterausschuss im Rhein-Kreis Neuss (ohne die Stadt Neuss) hat in seiner jährlichen Gesamtsitzung die Daten zum Immobilienmarkt für seinen Geschäftsbereich beschlossen. Neben allgemeinen Informationen zur Lage auf dem Grundstücksmarkt mit Umsatz und Anzahl der im vergangenen Jahr abgeschlossenen Grundstücksverkäufe sind Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser, für Wohnungseigentum, speziell auch für größere Wohnungseigentumsanlagen, die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze im Grundstücksmarktbericht 2025 aufgeführt.

Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 und die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser sollen im Laufe der Kalenderwoche 11 im amtlichen Informationssystem der Gutachterausschüsse in NRW unter www.boris.nrw.de veröffentlicht werden. Dort findet sich auch der Grundstücksmarktbericht zum Download.

Dem Gutachterausschuss sind 2.324 für die Kaufpreissammlung geeignete Kaufverträge übermittelt worden. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um neun Prozent, während der Geldumsatz mit 928,56 Millionen Euro nahezu konstant blieb. „Dabei ist zu beachten, dass das Vergleichsjahr 2023 durch ein historisches Tief in nahezu allen Marktsegmenten gekennzeichnet war“, erklärt Michael Fielenbach, Vorsitzender des Gutachterausschusses im Rhein-Kreis Neuss (ohne die Stadt Neuss).

Unbebaute Grundstücke: rückläufiger Markt

Im Jahr 2024 wurden 206 unbebaute Grundstücke verkauft, was einem Umsatz von 63,37 Millionen entspricht. „Besonders auffällig war der Rückgang bei den Verkäufen von Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau. Hier sank die Zahl der Verkäufe um 34 Prozent, der Geldumsatz um rund 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Es wird ganz deutlich, dass das Angebot an Baugrundstücken wirklich Mangelware ist und Privatperson wie Bauträger vor den hohen Baukosten zurückschrecken“, erklärt Kathrin Richartz Pérez, die Leiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. 

Der Gutachterausschuss hat, wie bereits im Vorjahr, eine „Seitwärtsbewegung der Bodenrichtwerte für Wohnbau- und Gewerbeland“ festgestellt. Auf Grundlage der zonalen Bodenrichtwerte sind in mittleren Wohnlagen weiterhin durchschnittlich 430 Euro in Dormagen, in Grevenbroich 330 Euro, in Kaarst 440 Euro, in Korschenbroich 410 Euro, in Meerbusch 600 Euro, in Jüchen 290 Euro und in Rommerskirchen 260 Euro pro Quadratmeter Wohnbauland zu zahlen.

Hingegen kletterten im gesamten Geschäftsbereich alle Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen über die Zehn-Euro-Marke bis hin zu 11,50 Euro pro Quadratmeter in Jüchen, Kaarst und Rommerskirchen. Der Richtwert für Grünland bleibt demgegenüber stabil auf 6,50 Euro pro Quadratmeter, ebenso der für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke bei einem Euro pro Quadratmeter ohne Aufwuchs. Insgesamt wurden im Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Flächen 82 Kauffälle registriert. Das entspricht einer Abnahme um rund zwölf Prozent bei einem Umsatz von 11,47 Millionen Euro.

Bebaute Grundstücke: mehr Verkäufe

Das Marktsegment der bebauten Grundstücke bleibt mit 54 Prozent Marktanteil das wichtigste Segment. Hier wurden 1.251 Transaktionen erfasst, was einer Zunahme um zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Geldumsatz fiel jedoch um vier Prozent auf 649,08 Millionen Euro. Davon entfällt der Hauptteil von 1.129 registrierten Kauffällen auf die Objektart der Ein- und Zweifamilienhäuser. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine Doppelhaushälfte lagen in Jüchen bei 3.050 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in Korschenbroich bei 3.700 Euro pro Quadratmeter und in Meerbusch bei 4.400 Euro pro Quadratmeter. Detaillierte Auswertungen zu den Durchschnittswerten lassen sich im Grundstücksmarktbericht unter Kapitel 5 - Bebaute Grundstücke finden. „Die Kaufpreise zeigen eine Stagnation mit leichter Variabilität nach oben“, erklärt Kathrin Richartz Pérez. „Wie auch schon im Vorjahr beobachtet, finden Verkäufer und Käufer immer noch schwer zusammen, die Vermarktung eines Objektes ist nicht mehr so schnell realisierbar.“

Wohnungs- und Teileigentum: Anstieg bei Verkäufen und Umsatz

Der Markt für Wohnungs- und Teileigentum zeigte sich vergleichsweise belebter. 845 Transaktionen wurden erfasst, was einer Zunahme um 17 Prozent entspricht. Der Geldumsatz stieg um acht Prozent auf insgesamt 211,75 Millionen Euro. Bemerkenswert ist, dass der Anteil der Erstverkäufe mit nur sieben Prozent sehr gering ausfiel. Kathrin Richartz Pérez bemerkt hierzu, dass Investitionen in Neubauprojekte zurzeit kaum realisiert werden und Bauträger auch von geplanten Vorhaben absehen.

Fazit

„Die anhaltende Inflation, hohe Kapitalmarktzinsen und gestiegene Baukosten bestimmen die verhaltene Marktstimmung, wobei sich die Marktteilnehmer langsam an das gestiegene Zinsniveau gewöhnt haben“, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses im Rhein-Kreis Neuss, Michael Fielenbach. Er sieht in der viel zu hohen Belastung der investitionswilligen Akteure infolge weiter steigender Baukosten eine hohe Korrelation zu der statischen Situation auf dem Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss. 

Trotz wirtschaftlich herausfordernder Bedingungen zeigt der Immobilienmarkt 2024 zwar eine leichte Belebung der Transaktionen bei jedoch stagnierendem Gesamtumsatz. Besonders im Bereich der Baugrundstücke ist ein seit Jahren rückläufiges Angebot festzustellen. Investitionen in Neubauobjekte blieben gering und der Bedarf an Beleihungen ist stark eingebrochen. 

„Dieser Umstand dürfte in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen zur Energieeffizienz an Gebäuden und den unsicheren Energiepreisen in der weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Lage auch im aktuellen Jahr prägend für den Immobilienmarkt bleiben und zu Unsicherheiten beim Käufer führen“, so Fielenbach. „Es bleibt festzuhalten, dass wir es nicht mehr mit einem homogenen Immobilienmarkt, in dem nur noch steigende Preise regieren, zu tun haben. Es muss eine Betrachtung der einzelnen Märkte in differenzierter Weise erfolgen.“